房地产众筹原本可能会被众筹管理法案（KASG)排除出申请范围

今年德国房地产众筹市场规模预计将扩大三倍。最近房地产众筹平台市场风起云涌，除了几家早已在这个年轻的市场建立了强大领导力量的公司，房地产开发商、资产经理、房地产中介纷纷加入，试图挤掉这些公司占有一席之地。

德国房地产众筹市场面临的障碍已被清除。房地产众筹原本可能会被众筹管理法案《小投资者保护法案》(KASG)排除出申请范围，但这一风险上月已经消除。众筹市场可以继续向着指数式增长的道路大踏步前进。

指数式增长

德国房地产众筹市场非常年轻。虽然一些项目的出现时间可以追溯至2012年，但2015年7月KASG介入后，整个市场才开始兴旺发展起来。根据KASG规定，大多数房地产项目以都后偿贷款的形式融资。

MichelHarms有一套自己的众筹评判标准，还有一个汇集了所有德国获批众筹项目的网站crowdinvest.de，他利用它们全面追踪德国众筹行业。根据他的报告房地产业占众筹市场业务80%。2016年，房地产众筹业规模扩大两倍，达到4000万欧元。仅2017年前五个月，51个房地产项目就已融资5200万欧元。可以合理地推测到2017年年末这一市场规模会增长三倍。

2016年48个项目中超过80%都是住宅开发项目(包括新建、翻新、复原)，其中一半在德国大城市，柏林居榜首。正如上文提到，对比银行贷款和债券，大多数平台优先使用规定的后偿贷款。他们的平均贷款时间为21个月，平均利率为6%。

三大领导公司出现

自2015年开始很快房地产众筹业三大公司出现，它们分别是Exporo、Zinsland、Bergfuerst，这三家公司致力于房地产众筹业发展。房地产众筹业务份额中它们的比例超过四分之三。

Exporo2013年由首席执行官SimonBrunke、Bj·rnMaronde、JulianOertzen、TimBütecke合并建立。2014年末Exporo发行了第一个项目EeporoGmbH。自那时起，平台发展突飞猛进，共筹集资金6400万欧元，超过整个市场份额的40%。平台投资了超过52个项目，仅2017年就有21个。这些项目大多是大型项目，达到德国招股说明书中免税上限2500万欧元。为了跟进扩张脚步，Exporo近期从e.ventures、HoltzbrinckVentures、Sunstone及BPOCapital融资800万欧元。

Zinsland由首席执行官Carl-FriedrichvonStechow、Dr.StefanWiskemann及MoritzEversmann在2014年建立。至今为止投资了25个项目，2017年投资10个，总价达1800万欧元。为了适应公司的发展野心与规划Zinsland计划到年底员工人数增加一倍。

Bergfürst比其他竞争者成立更早，作为股权众筹平台2011年由首席执行官Dr.GuidoSandler及DennisBemmann建立。2014年平台发行了第一个房地产项目，短暂原地踏步后专注投资房地产。至今为止，平台已经融资1300万欧元，投资20个房地产项目。大多数竞争平台要求最低投资额为500欧元，而Bergfürst允许散户投资者10欧元起投资。

Bergfürst转向房地产众筹业是个例外。其他股权众筹平台如Seedmatch(通过Mezzany)、Companisto或FunderNation投资中小企业和创业企业。它们曾在几个项目中涉足房地产众筹业，但似乎都放弃了与专业性更强的平台竞争。

而法国市场与德国市场形成鲜明对比。法国两大股权众筹平台WiSeed与Anaxago不仅成为房地产众筹领导者，还引领如Clubfunding、Fundimmo或Homunity等专业平台发展。

至今为止，众筹平台已经筹集1亿欧元，但这仅仅是德国房地产业的沧海一粟。所有观察家都认同这一市场潜力巨大。不管是住宅房产还是商业房产，德国市场需求量都十分庞大。相较于传统招标书为基础的房地产投资证券，房地产众筹平台被认为是从投资者向开发者更快速低价融资的方法。

除了三大领导者，业内还有大约10家公司试图在市场中找到自己的位置：

Zinsbaustein，2016年成立，排名第四，8个项目融资900万欧元。

其他公司至今仅投资过不多的项目：

iFunded，成立于2015年，2016年开始营业，旨在吸引有在柏林投资意愿的德国及国际投资者。项目平均规模为80万欧元。

HomeRocket，成立于2015年，在奥地利运营，但同时接待德国和奥地利的投资者和开发商。

immofunding成立于2015年，同样在奥地利运营。

Renditefokus成立于2015。

ReaCapital成立于2017。

最新进入市场的公司是Engel&V·lkersCapital，由房地产中间商Engle&V?lkers及中小企业借贷平台Kapilendo合营，预期客户为房地产项目的散户投资者及机构投资者。

管理者密切监管

德国如今显然仍处在房地产众筹业发展的初始阶段。但我们期望到今年年底德国能够成为欧洲大陆第一市场。

平台将有许多革新，为了加速发展，得找到新的融资来源。而提升房地产开发商及投资者对房地产众筹的意识，说服他们使用众筹，这是众筹平台的主要挑战。

监管者密切注视着众筹平台。特别是监管者注意到平台与工程开发者有密切甚至是独家联系，这可能会导致潜在的利益冲突。这种冲突常发生在绿色众筹平台，但也常出现在诸如Zinsbaustein及iFunded等房地产众筹平台上。

为了保护投资者，众筹市场将被严密监控。正如MichelHarms指出，德国房地产众筹市场尚未经历过拖欠资金的问题，但一旦出现第一次失败必将让投资者产生动摇。

“虽然投资者完全了解房地产众筹业面临的风险，但他们的认知仍停留在理论层面。当有一天他们真的损失500欧元时，他们对于风险的认知才会大有不同。”